Newsletter du 30 septembre 2018

Chers gestionnaires de patrimoine,

Cela fera bientôt un an que l’ADEFIMA a été créée. Cette association à but non lucratif a pour mission la protection des investisseurs Maranatha dans le contexte très dur que vous connaissez.

Depuis quelques mois déjà, l’ADEFIMA avait intégré le comité d’actionnaires conduit par Me Vincent DE CARRIERE, liquidateur amiable.

L’ADEFIMA a décidé de mettre fin au mandat de son avocat et de sortir de ce comité. Le nouvel avocat est Me Fabrice BABOIN, cabinet PVB AVOCATS (www.pub-avocats.fr).

Vous trouverez en PJ, le rapport d’EY qui synthétise l’ensemble des offres de reprise des hôtels du groupe. Ainsi vous pourrez être en mesure de mieux comprendre nos décisions. Nous sommes très déçus des résultats.

La sortie du comité permet ainsi à l’association de reprendre son indépendance et pouvoir communiquer avec vous professionnels de la finance, ce qui nous était entre autre interdit dans le cadre du comité.

Pôle Hôtels du Roy :
Après les mauvais choix stratégiques de Maranatha et son dirigeant, les Hôtels du Roy ont nécessité énormément d’implication pour la procédure. Néanmoins et malgré le RJ, force est de constater que Calestreet sera payé à 100% de sa créance et a en plus obtenu le montant total de ses intérêts dus à savoir 80M€. Nous n’avons rien obtenu de mieux que l’engagement par le repreneur d’avoir 80M€ de retour si les HDR se vendent 450 m€ à 5 ans. Cela représenterait un recovéry de 50% des sommes investies des investisseurs de ce pôle.

D’après nos informations 2 candidats se détachent suite à l’audience du 17 septembre dernier : Colony capital/Accor et Tikehau/LGH.

Parmi ces 2 candidats, l’approche est différente : Colony capital apporterait pour ceux qui veulent sortir immédiatement une liquidité de 40M€ soit 25% des sommes investies. Toutefois, il donnerait à Accor, les hôtels en gestion pour une durée de 20 ans. Cette stratégie grèverait fortement la valorisation de revente des hôtels à échéance de 5 ans.

Tikehau quant ’à lui ne donnerait quasiment pas de liquidités à l’entrée, ni même pendant 5 ans. Tikehau n’ayant pas la puissance de Colony serait sous la coupe de CS qui resterait associé et qui interdirait toute sortie d’argent pour les investisseurs pendant 5 ans. En outre, pour bien vous montrer la faiblesse de Tikehau face au fond CS , il est à noter que CS possèderait une option de financement du pôle historique via une obligation de 10M€ à un taux de 8,5%( voir page 17 rapport EY) et si cette option est levée par CS , aucune sortie d’argent( remboursement de Comptes courants ou autre) ne serait possible sur le pôle historique pendant 5 ans.

Nous souhaitons vous faire comprendre à vous, professionnels de la finance, que sur le pôle des HDR, il nous est extrêmement difficile d’agir, le rapport de force étant au bénéfice total de ce fond étranger.

Tous les organes de la procédure en ont convenu, la décision du tribunal nous sera communiquée le 17 octobre.

Pôle Hôtels historiques :

Restant dû en banque : 18M€
Hôtels rénovés : 24 sur 28
Coûts estimé des travaux : 12M€
Cash-flow annuel dégagé : 10M€
Trésorerie actuelle : 10M€
Collecte affectée à ce pôle : 210M€

Sur ce pôle d’une part, page 22 du rapport d’EY, vous pourrez constater que les propositions des différents repreneurs offrent une enveloppe de recouvrement comprise entre 128M€ et 148M€ pour les investisseurs.

D’autre part, le recovery se fait Hôtels par hôtels ce qui donne des valeurs très inégales selon les hôtels en fonction du potentiel repreneur.

Enfin, les collectes non affectées ne sont pas traitées par Tikehau et peu par Colony Capital .

Position de l’ADEFIMA :
1) L’association se conforme aux propositions faites sur les HDR même si cela est très douloureux pour nous tous investisseurs…le rapport de force en faveur du fonds Cale Street étant en leur totale faveur et ne nous laissant quasiment aucune marge de manœuvre, les organes de la procédure s’y étant essayés.
2) L’association trouve que les propositions faites sur le pôle historique ne sont tout simplement pas à la hauteur et engendrent aussi la spoliation des investisseurs (la majorité des taux de recovery sont catastrophiques pour les investisseurs).
3) L’approche hôtel par hôtel est définitivement inéquitable car bien souvent les investisseurs n’ont pas choisi les hôtels sur lesquels ils ont investi. L’approche hôtel par hôtel est ainsi de notre point de vue inacceptable au regard des disparités de valeur de recouvrement entre chaque potentiel repreneur.
4) Certains hôtels, même s’ils sont très très minoritaires ont un recovery égal ou supérieur à 100% mais quand sera-t-il réellement dans 5 ans avec les nombreux risques (économiques, géopolitiques, environnementaux, gestion, notoriété, sécurité, etc.) ? Le concept est de limiter le risque par la mutualisation.

Il existe une vrai alternative pour le pôle Historique:

Un sondage réalisé sous contrôle huissier a été communiqué auprès de nos membres qui ont voté à plus de 90% un modèle de mutualisation contre une approche hôtel par hôtel.

L’essence même de l’ADEFIMA est depuis sa création d’éviter le démantèlement des hôtels et de rester unis afin d’éviter que certains d’entre nous soient lésés. La mission de l’ADEFIMA est de représenter les petits porteurs et de porter leur voix.
La mutualisation a pour principe que les investisseurs aient un même recovery de sortie quel que soit l’hôtel sur lequel ils ont investi. La mutualisation inclut ainsi les collectes non affectées.

Pour être bien précis, au niveau juridique et contrairement à ce qui a été affirmé, la mutualisation est réalisable et possible. Le principe est un échange de 1 pour 1, une action de son hôtel contre 1 action de la nouvelle société créée pour la mutualisation. Nous vous enverrons dans les prochains jours un mémorium juridique qui montre que la mutualisation est juridiquement possible.

En outre, la mutualisation ne demande pas de vote en AG. En effet, il importera seulement d’avoir l’agrément du Liquidateur amiable, pour que la nouvelle société puisse acheter une action de chaque hôtel du PH.
Qui propose une solution de mutualisation :
Actuellement, un groupe de financier dont Philippe Journo (71ème fortune française dont la valeur patrimoniale avoisine les 1,6 milliards d’€) est en train de travailler sur un pacte d’actionnaire. L’ADEFIMA est en pleine négociation avec eux dans le but d’obtenir le meilleur pour les investisseurs.
Actuellement, l’accord porte sur une valeur de restitution aux petits porteurs de 185M€ soit une proposition supérieure de 37M€ à la meilleure proposition des potentiels repreneurs.

Ce résultat supérieur est obtenu notamment grâce à :
-Des frais de gestion maîtrisés
-Des frais de rénovation maîtrisés
-Les actifs sont vendus au fil de l’eau lorsqu’ ils ont atteint leur maturité de valorisation. Le remboursement des investisseurs se réalise par réduction de capital chaque année de la nouvelle structure.

A ce jour, le pacte prévoit :
-Le paiement immédiat (dès les échanges d’actions terminés) de 20% des Comptes Courants d’associés. Le reliquat est distribué au fil de l’eau sur 5 ans.
-Pour ceux qui ont fait des produits de défiscalisation : un remboursement à 5 ans de 40% des sommes investies.
-Pour ceux qui ont fait des produits VIP ou CAPI : une décote dégressive en fonction des dates de sorties futures à savoir : 50% de décote pour ceux qui sortent en fin d’année 1, puis 40% de décote pour ceux qui sortent en fin d’année 2, puis 30% pour ceux qui sortent en fin d’année 3, puis 20% pour ceux qui sortent en fin d’ année 4 ,10% de décote pour ceux qui sortent en fin d’année 5, pas de décote pour ceux qui sortent en fin d’année 6 ( soit une récupération de leur placement de 100%) et pour ceux qui attendrons 7 ans une surcote de 10 %.
-Et aussi la prise en compte dans cette solution alternative des collectes non affectées au même titre que les autres investisseurs.

Le pacte peut encore évoluer entre cette semaine et la semaine prochaine mais les grands principes vous ont été décrits.

Ce courrier a pour objectif de recevoir vos commentaires sur ce modèle dit de « mutualisation ». De notre point de vue et avec la vision globale du dossier que nous avons maintenant après les milliers d’heures passées sur ce dossier, cette solution de mutualisation est la seule qui permet de préserver le plus grand nombre d’investisseurs sur le pôle historique.

Ainsi ce mail a auprès de vous tous un véritable enjeu pour vous expliquer qu’il est plus que jamais essentiel d’assurer l’unité et la cohésion des investisseurs si nous souhaitons sortir par le haut de cette douloureuse aventure Maranatha. Votre rôle est aujourd’hui essentiel dans votre communication auprès de vos clients investisseurs.

Nous sommes à votre disposition.
Recevez nos meilleures salutations,
EN PJ : rapport EY qui synthétise l’ensemble des offres des repreneurs
Bureau de l’ADEFIMA
10 rue de la république
13001 Marseille
contact@adefima.fr
www.adefima.fr

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