Newsletter ADEFIMA du 12 mars 2018

Bonjour à tous,

Cette newsletter est l’occasion pour nous de faire le point sur les 6 mois écoulés, le redressement judiciaire de Maranatha SAS ayant été prononcé le 27 septembre 2017.

Vous avez été nombreux à nous interpeller car nous n’avions pas communiqué depuis le 25 janvier. Nous souhaitons vous informer que les organes de la procédure ainsi que le Tribunal de Commerce nous ont demandé de communiquer de façon modérée tant qu’aucune décision n’était prise sur le futur, au vu de la complexité du dossier.
En outre, nous préférons ne pas communiquer à tort et à travers, préférant investiguer, analyser les dossiers importants, et vous délivrer des informations vérifiées et utiles.

Actualités:
Nous vous renvoyons en terme d’actualités vers quelques articles récents, ainsi que sur le sujet développé sur France 3, dans lequel notre président a été interviewé.
https://france3-regions.francetvinfo.fr/provence-alpes-cote-d-azur/emissions/jt-1920-provence-alpes (le sujet commence à 5’18 »)
https://france3-regions.francetvinfo.fr/provence-alpes-cote-d-azur/bouches-du-rhone/marseille/cinquieme-groupe-hotelier-francais-crise-1434363.html
http://www.lejdd.fr/economie/hotels-maranatha-fin-de-partie-pour-le-madoff-francais-du-luxe-3584447
http://www.laprovence.com/article/sorties-loisirs/4863069/marseille-olivier-carvin-est-il-devenu-le-madoff-de-lhotellerie.html
http://www.europe1.fr/economie/hotels-maranatha-vers-une-affaire-madoff-a-la-francaise-3583892

Base documentaire:
D’ici demain nous mettrons à votre disposition sur notre site les documents suivants:
Calendrier des Assemblées Générales

– note transmise par Maranatha le 9 mars 2018 à l’attention des investisseurs
Jugement 27 septembre 2017 Maranatha SAS
Jugement du 23 octobre 2017 Maranatha Value
Jugement du 23 octobre 2017 MARANATHA GESTION HOTELIERE
– rapport d’activités 2015-16, 2014-2015, 2013-14, 2011-2012
– rapport financier 2015
– états consolidés au 30 septembre 2015 (avec les commentaires du commissaire aux comptes)
– résultats des hôtels et chiffre d’affaire du groupe (données communiquées par Maranatha aux CGP en date du 6/2/18)
– « analyse des périmètres de consolidation » (données communiquées par Maranatha aux CGP en date du 6/2/18)
Point sur les organes de la procédure et les parties en présence:
Suite à de nombreux échanges, nous vous confirmons que la volonté des organes de procédure toujours est de militer en faveur d’une solution la moins pénalisante possible pour les salariés du groupe, et pour les investisseurs également.
Nous avons récemment écrit officiellement aux organes de la procédure pour ré-affirmer notre position, nos souhaits quant à la défense de nos intérêts à tous, et notre bienveillance pour travailler avec toutes les forces en présence. Par ailleurs, nous avons rencontrés à 2 reprises le CODDIMA qui représenterait environ 1300 investisseurs. Ils nous semble essentiel aujourd’hui de travailler conjointement dans l’intérêt des investisseurs, afin de peser de tout notre poids pour la solution la moins pénalisante pour tous !
Enfin, nous avons rencontré le 26 janvier dernier Olivier Carvin, qui avait également rencontré le CODDIMA la veille.

Point sur la procédure:
-> La Holding Maranatha SAS:
Le 27 septembre 2018, nous arriverons au terme de la 1ère période de redressement judiciaire de 6 mois pour Maranatha SAS. Ce RJ devrait en tout état de cause être prolongé pour une nouvelle période de 6 mois. Un jugement intermédiaire est prévu pour le 13 mars 2018.
En terme d’actifs, Maranatha détient actuellement notamment pour plus de 50 M€ de titres.
En outre, la SAS avait émis pour 14,8M€ d’obligations, et il y aurait pour 28M€ de demandes de rachats non honorées.
A priori, il n’y aurait aucune dette vis à vis de l’URSSAF.

-> Maranatha value: cette société était en charge du développement commercial et du paiement des commissions aux CGPI. Cette structure devrait vraisemblablement être liquidée prochainement.

-> Maranatha gestion hôtelière: cette société s’occupe elle de la gestion des hôtels uniquement. Elle est également en RJ comme l’ensemble des sociétés du groupe. Toutefois, il s’agit du « moteur » du système qui réunit la plupart des emplois que le tribunal de commerce et les organes de la procédure ont à cœur de sauver. A noter que les contrats de gestion des hôtels ont été reconduits avec l’ensemble des hôtels du groupe pour une période de 5 ans.

Situation d’ensemble des hôtels du groupe et sur les repreneurs:
Aujourd’hui se pose la délicate question de l’évaluation du groupe (le contexte actuel est manifestement un moment inopportun pour céder ces actifs au meilleur prix), et des offres qui seront faites. Les repreneurs veulent aujourd’hui se croire en position de force, et le contexte les amènent de façon logique à faire des offres en deçà de la valeur d’expertise.
Des dires du groupe Maranatha, les actifs étaient évalués jusqu’alors (avant les difficultés judiciaires) entre 700M€ et 800M€.
Nous confirmons que dans le cadre de la procédure, plusieurs expertises ont été diligentées, notamment par KPMG. Les différentes expertises font état d’une valorisation autour de 620 M€.
Toutefois, nous ne sommes pas en mesure de confirmer le montant des offres qui ont été faites, notamment le montant de 530M€ avancé par le JDD, d’autant que plusieurs offres sont encore en cours d’élaboration.

Nous vous confirmons le chiffre de 23 repreneurs potentiels qui se sont manifestés auprès des administrateurs, dont près de la moitié a été rencontrée par l’ADEFIMA et son avocat Bertrand de Haut de Sigy à ce jour.
Les repreneurs qui ont pu très tôt accéder aux données des hôtels via une data room (mise en place sur nos recommandations), sont censés présenter leur offre avant le 15 avril 2018.

Depuis plusieurs semaines, le sort des Hôtels du groupe Maranatha semble se subdiviser en 5 groupes dans l’analyse et le traitement qui est fait par les organes de la procédure, Maranatha, et les candidats à la reprise:
Les hôtels dédiés de la société de gestion 123 IM: certains hôtels ne concernent que des clients de cette société, ils seraient récupérés par elle, la gestion restant confiée à Maranatha Gestion Hôtelière (NB: notamment Nice Excelssior, Trinité Plaza, GHM Montpellier, Jardins de Montmartre). Par contre, 123 IM a également des clients co-investis avec des investisseurs en club deal: pour ce cas de figure, des négociations sont actuellement en cours.
– les hôtels dédiés de quelques Family Office (notamment le Mercedes, le Five, l’Artea, le Seven).
– les hôtels du Roy qui concernent 1200 investisseurs: ces 6 hôtels (5 à Paris et 1 à Nice) représentent la moitié de la capitalisation du groupe, ayant été acquis pour 360M€. Néanmoins, pour acquérir ces hôtels le groupe Maranatha avait dû contracter une dette senior de 275M€ dont ils n’ont payé jusqu’alors que les intérêts. Cette dette a été contractée auprès du fonds d’investissement Koweitien « Calestreet Partners » basé à Londres, qui avait pris en garantie les hôtels eux mêmes, et qui essaie aujourd’hui de faire jouer cette garantie. Leur action individuelle a pour le moment été suspendue par la procédure collective, mais il n’en demeure pas moins que les titres sont aujourd’hui placés sous séquestre chez Me de CARRIERE, liquidateur amiable.

Autre problème rencontré sur ce dossier : d’après plusieurs sources Maranatha aurait « sur-collecté » sur ces hôtels pour un montant d’au moins 40M€, pouvant aller jusqu’à 80M€ si on en croit certaines sources, toutefois ce chiffre est à manier avec précaution étant difficile aujourd’hui de l’attester.
Nous savons que des négociations ont démarré début du mois de janvier entre Calestreet, Maranatha, et les organes de la procédure.
– les 27 autres hôtels réunis sous le terme de « pole historique » représentent 4800 investisseurs sur les 6000 : ces hôtels sont situés partout en France, du 2 au 5 étoiles, certains ont été rénovés, d’autres pas. Eu égard aux nombreux entretiens que nous avons eu, la mutualisation des intérêts des investisseurs semble de moins en moins envisagée, d’autant qu’il n’y aura peut être pas 1 repreneur unique : la conséquence serait une valorisation des parts de l’investisseur en fonction de la valeur de l’hôtel sur lequel il est investi. Si ce schéma devait se confirmer, il serait malheureusement constitutif d’une certaine injustice, puisque certains hôtels ont pu être rénovés grâce à la collecte sur d’autres hôtels qui eux ne l’ont pas encore été, et dont la valorisation actuelle s’en ressent.
A noter sur le pole historique la situation de l’Hotel Astor dont la fin des travaux a été permise grâce à l’action des administrateurs judiciaires, qui a notamment permis l’obtention d’un prêt bancaire. Cet hôtel sera donc complètement rénové et devrait pouvoir rouvrir courant mars-avril.
– les sociétés Finotel Premium et Finotel 2 qui sont des sociétés à part entières, avec leurs hotels dediés.

Un problème de taille se pose aujourd’hui dans l’équation pour les repreneurs en présence et les organes de la procédure : la place des « investisseurs dit non affectés », c’est à dire les personnes qui ont investis sur un hôtel qui n’a finalement pas été acquis (Hôtel Christiania par exemple). Il est encore trop tôt pour connaitre le sort des investisseurs concernés, plusieurs solutions et montages étant à l’étude aujourd’hui. Les non affectés représenteraient aujourd’hui 32,7M€.

D’après nous, à la lumières des nombreux entretiens que nous avons pu avoir, les investisseurs qui devraient sortir aujourd’hui subiraient une perte significative, aussi il nous semble préférable de militer en faveur d’une solution permettant le maintien des investisseurs pour une période allant de 4 à 8 ans, afin de permettre à l’investisseur de pouvoir limiter sa perte, récupérer son capital, ou même réaliser du profit. En tout état de cause, les promesses seront annulées par le ou les repreneurs, au profit d’une « espérance de gain ».

Reprise du versement des loyers:
Certains d’entre vous ont peut être pu constater, et se sont interrogés, sur la reprise du versement des loyers pour les loueurs en meublés (LMNP-LMP). Cela relevait d’une nécessité pour le groupe : les loyers sont une charge d’exploitation dont le paiement devait être assuré en même temps que la poursuite d’activités des hôtels. A défaut, le risque aurait été potentiellement la mise en liquidiation des hôtels concernés, entrainant de facto la perte du fonds de commerce, ou à minima la perte de sa valeur.

A contrario, les remboursements de comptes courants d’associés ne vont eux pas reprendre, ne s’agissant pas de charges liées directement à l’activité de l’entreprise. Le sort des comptes courants devra faire l’objet d’une proposition dans le cadre des offres à venir.

Déclarations de créances par le cabinet UGGC:
Notre avocat nous signale qu’à ce jour toutes les déclarations de créances reçues ont été prises en compte et traitées.
Les confirmations de ces déclarations de créances devraient vous parvenir dans les prochains jours si ce n’est déjà fait. Nous vous demandons de la bienveillance dans ces transmissions, la masse des investisseurs concernés nécessitant de procéder par ordre et avec précaution.
Pour rappel, les déclarations de créances sur les Club Deal VIP des Hôtels du Roy doivent être faites avant le 14 mars 2018.

Actions de l’ADEFIMA:
Durant ces premiers mois, l’ADEFIMA a énormément œuvré, avec ses moyens, en accomplissant les taches suivantes:
– le traitement des milliers de courriers, d’adhésions, et de mails
– l’édition de certificats d’adhésion.
– organisation du process de déclarations de créances pour les adhérents, et transmission à l’avocat.
– appui bénévole auprès de ce cabinet d’avocat pour la mise en route des déclarations de créances
– envoi réguliers de newsletters
– investigations et analyses sur différents sujets développés ou encore en cours d’étude
– mise à disposition de documents et d’informations sur le blog
– rencontre sur Marseille et Paris de candidats à la reprise
– rencontre avec Olivier Carvin et Maranatha
– rencontre avec le CODDIMA
– échanges avec les organes de la procédure
Nous sommes désormais quasiment à jour des envois de certificats d’adhésions, dès lors si vous n’avez pas reçu le vôtre merci de nous le signaler, une erreur a pu être faite sur votre adresse mail.

L’association ADEFIMA compte aujourd’hui près de 2000 membres, dont une cinquantaine de CGP.
A ce jour, plus d’un millier de déclarations de créances ont été réalisées pour le compte de ses membres.
L’association a su faire face à ces enjeux de taille, avec un cotisation très faible de 50€ par membre, et ce grâce au dévouement acharné des bénévoles.
Les coûts juridiques honorés à ce jour s’élèvent à 60.000 €, la cotisation de départ a donc été cohérente pour appréhender ces premiers mois de procédure. Il est à noter qu’une part importante de ces dépenses d’avocats sont inhérentes aux déclarations de créances qui ont été réalisées pour les membres.

Désormais, nous allons continuer d’œuvrer à rencontrer les investisseurs, en étant particulièrement attentifs à ceux qui seront enclin à proposer un plan « gagnant -gagnant ».
Nous profitons de cette newsletter pour lancer un appel à bénévole de membres volontaires, qui seraient en mesure de se déplacer sur Marseille, nous aurons très prochainement besoin de vous!

Prochainement, une fois les offres finalisées par les repreneurs, nous organiserons une assemblée générale. Cela n’a pas été fait pour le moment pour des raisons de couts et de logistique qui ne justifiaient pas d’organiser cela de façon prématurée. Il sera important de faire front à la lumière d’offres définitives et d’actions claires à mener. Aussi nous invitons le plus grand nombre d’investisseurs possible à nous rejoindre afin que vous puissiez être identifiés et regroupés au sein d’une même association, le moment venu nous devrons tous agir de concert pour peser dans les assemblées générales afin de défendre nos intérêts !

D’ici là, les assemblées générales des hôtels vont prochainement être organisées par Vincent de Carrière (cf calendrier des AG dont le lien est inscrit ci dessus), nous vous recommandons de vous y rendre si vous en avez la possibilité, pour notre part nous y serons bien entendu. Ces assemblées seront l’occasion pour l’administrateur de faire un point sur l’état de la procédure, et sur son action. Les convocations commencent à vous être adressées par Maranatha et devront l’être au plus tard 15 jours avant la date de l’AG, accompagnées d’accès pour télécharger les documents juridiques de l’AG, ainsi que les formulaires de procuration.

A ce stade, il n’y a pas de grande décision à débattre. Nous vous recommandons d’approuver l’action de Maître de CARRIERE et de voter positivement aux résolutions qui vous seront proposés.

Pour les personnes ne pouvant être présentes aux assemblées générales, nous leur recommandons de transmettre un pouvoir en blanc soit à l’ADEFIMA ou directement à Maitre de Carrière.

Les vrais débats sont à venir quand nous aurons les offres en main.

Nous reviendrons vers vous très vite à l’issue du prochain rendez-vous judiciaire.
Le bureau de l’ADEFIMA,
Tel: 04.86.67.05.11
Adresse: Central Canebière – association ADEFIMA ,
10 rue de la république, 13001 Marseille
contact@adefima.fr
www.adefima.fr

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